Výběrová řízení
na prodej nemovitosti
Dokážete nahmatat puls realitního trhu?
Řada zahraničních investorů nepovažuje tuzemský realitní trh za dostatečně transparentní. Proč? Především z důvodu jeho velikosti a malého počtu transakcí. Pro prodeje velkých komerčních celků a developerských projektů to platí násobně. Porovnatelné transakce na trhu probíhají souběžně obvykle v řádu jednotek a nabídky se od sebe výrazně liší doplňujícím parametry.
Na myšlenku zapojit výběrové řízení jako nástroj prodeje a aktualizovat jeho nastavení nás přivedlo zadání, které jsme získali od spřátelné osoby. To zadání znělo: Jak zjistit nejvyšší dostupnou cenu na trhu v omezeném čase. V tomto případě šlo o šest měsíců. Zároveň jsme věděli, že není čas na neúspěch – křehká dohoda osmi prodávajících osob by se po uplynutí uvedené doby rozpadla.
Zadání se povedlo splnit nad očekávání dobře. V mezičase jsme přizvali do týmu další odborníky: advokátní kancelář Kutějová–Maršál–Briaský, platformu 4ct či společnost analyzující ekologickou zátěž a geologické podloží.
Vznikl tak nástroj, který umožňuje během 4–6 měsíců jasně navnímat aktuální puls realitního trhu pro danou nemovitost.
Postup prodeje
❁ Identifikace priorit klienta
❁ Analýza trhu:
-
stav a chování trhu
-
předpokládané realistické termíny jednotlivých fází výběrového řízení včetně úhrady kupní ceny a finálního vypořádání transakce
❁ Brainstorming s klientem, vysvětlení postupu a objektivních souvislostí
❁ Dohoda o postupu
❁ Diskuse na téma reinvestice výnosu z prodeje (může být součástí strategie prodeje)
❁ Kde je to relevantní, provede se zpracování objemové studie na výstavbu v předmětném území. To určí potenciál budoucího využití a pomůže aktivovat zájem investorů.
❁ Odhad tržní ceny reziduální hodnotou dle objemové studie nebo výnosovou metodou u výnosových nemovitostí.
❁ Zpracování marketingového materiálu
❁ Vytvoření dataroomu – přehledného uspořádání veškerých dostupných informací
❁ Aktivní distribuce nabídkového materiálu zájemcům o koupi
❁ Aktivní komunikace se všemi zájemci
❁ Asertivní přístup k řešení průběžně získaných podnětů a komplikací
❁ Přijetí písemných nabídek
❁ Vyhodnocení nabídek a stanovení priorit dalšího postupu
❁ Jednání s finalisty
❁ Uzavření a vypořádání transakce
Harmonogram
výběrových řízení
❁ Podpis výhradní smlouvy o zprostředkování prodeje
Příprava
(2–3 měsíce)
❁ Zajištění a kompletace dokumentace o nemovitostí včetně návrhu kupní smlouvy
❁ Kompletace a nastavení dataroomu (cílem je poskytnout všechny dokumenty a informace pro due dilligence, jejichž sběr zájemci při přímém prodeji často trvá měsíce a prodlužuje tak dobu, po kterou je prodávající v nejistotě, zda se diskutovaný obchod uskuteční a bude mít prostředky z transakce k dispozici)
Průběh výběrového řízení
(2 měsíce)
❁ Zahájení výběrového řízení oslovením potenciálních zájemců z rozsáhlé databáze
❁ Zveřejnění nabídky na odborných portálech (dle preferencí majitele – veřejný/neveřejný prodej)
❁ Uzavírání NDA na přístup do dataroomu, prohlídky nemovitostí, doplňování vyžádaných informací do dataroomu
❁ Zájemci provádí due dilligence podkladů v dataroomu a doptávají se. Předkládáme dataroom plný odpovědí na jejich „námitky“, který všechny informace prezentuje otevřeně a nic nezmlčuje. Zabraňujeme tak průběhu, kdy zvolený kupující natahuje záměrně due diligence a v okamžiku, kdy pochopí časové potřeby nebo i tíseň prodávajícího, přichází s výrazně nižší cenovou nabídkou. Zároveň se můžeme obratně odklonit od vítězného/zvoleného účastníka, který neplní, to co slíbil, k dalšímu v řadě.
Closing výběrového řízení
(2 měsíce)
❁ Vyhodnocení přijatých nabídek
❁ Vyjednávání s účastníky s nejvyššími nabídkami
❁ Uzavření kupní smlouvy
❁ Úhrada kupní ceny
Výhody prodeje prostřednictvím výběrových řízení Vomastek Real Estate
Přínosy pro klienta
❁ Klient je na prvním místě
❁ Jasně nastavená pravidla
❁ Transparentnost celého procesu
❁ Důraz na kvalitu zpracovaní podkladů
❁ Odborná zdatnost a zkušenost
❁ Profesionální právní a další potřebné odborné služby zahrnuté v ceně
❁ Tah na branku v jednání se zájemci o koupi
❁ Možnost neuzavřít kupní smlouvu i v případě úspěšného výběrového řízení
❁ Jasné uzavření a vypořádání výběrového řízení
❁ Prověřený proces, který efektivně zjistí aktuální dosažitelnou hodnotu nemovitostí na trhu bez ohledu na to, zda je trh rostoucí nebo klesající (metoda realitní rojnice)
Jasná a předem dohodnutá provize
❁ Fixní – ze základní ceny, za kterou je prodávající rozhodnut prodat
❁ Motivační/bonusová – z navýšení nad základní cenu
Reference
Areál Kolčavka
Soubor nemovitostí
jako developerská příležitost
v pražské Libni
Areál Štrasburk
Provozní areál
ve strategické lokalitě
na rozhraní Karlína a Libně
Černý kohout
Bývalá zemanská usedlost
s provozem restaurace a ubytování
na kraji Prokopského údolí
Bělehradská 29
Činžovní dům s patnácti byty
a rozsáhlými nebytovými prostory
v Praze 2
Letecká škola Vrchlabí
Areál letecké školy
Soubor budov a pozemků
v podhůří Krkonoš
Areál VOTOP Jihlava
Průmyslový areál
s výbornou dopravní dostupností
na okraji Jihlavy
Vila Mezivrší 28
Rodinný/bytový dům
nebo firemní sídlo
v pražském Braníku
Muchova 15
Činžovní dům
jako investiční nemovitost
v pražských Dejvicích
Písečná
Soubor pozemků
k výstavbě bytových domů
v pražské Troji
Vejprnice u Plzně
Ucelený soubor pozemků
s projektem a infrastrukturou
pro výstavbu 48 rodinných domů
Jabloňka 6
Stavební pozemek
s projektem nadstandardního bydlení
v pražské Troji
Výkonný tým
Petr Vomastek
25 let na realitním trhu
❁
6x makléř roku
❁
První v ČR vstoupil do mezinárodní sítě slávy Century21
❁
Vysoký morální kredit
❁
Vynikající pověst na trhu
❁
Osobní známost s klíčovými aktéry
❁
Autor knihy Realitní naděje
❁
Aktivní realitní investor
Ing. Martin Skalický, MRICS
Ředitel prvního realitního fondu
na trhu REICO České spořitelny a.s.
❁
Ředitel realitního fondu EDULIOS
skupiny CIMEX
❁
Partner 4ct – společnosti zaměřené
na urbanismus a rozvoj měst
❁
Předseda poradního výboru Progressus
❁
Mentor vedení Vomastek Real Estate
❁
Popularizátor investování do realitních fondů
❁
Jeden z přednášejících programu CITY development na ČVUT a MBARE na VŠE
Jaroslav Semerák
Manager, specialista na výběrová řízení
❁
Řadu let profesně působil v mediích a marketingu
❁
Má rozsáhlé právní povědomí z vysokoškolských studií práv
❁
Ve volném čase se věnuje dobročinným aktivitám a studuje Husitskou teologickou fakultu, obor Sociální práce